¿Se reactiva el mercado inmobiliario en San Fernando de Henares?

Parece que varios datos referentes al primer trimestre de 2010 dan síntomas de recuperación. De acuerdo con las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística (INE), la venta de viviendas en España registró 41.033 operaciones en febrero (35.720 de inmuebles libres y 5.313 de vivienda protegida), lo que se traduce en un aumento del 18,7% respecto al mismo mes de 2009 y consolida el repunte del 2,1 por ciento registrado en enero. Para encontrar números similares habría que remontarse a octubre de 2008, cuando se dio una cifra similar. Fue gracias, sobre todo, a las ventas de vivienda usada, donde el alza fue de 23,7% (19.665 operaciones), si bien la de obra nueva se incrementó el 14,4% (21.368 transacciones).

En el segundo mes del año se vendieron en España una media de 109 viviendas por cada 100.000 habitantes y Cantabria encabezó el registro de transacciones cerradas, con un total de 145. En el caso de la Comunidad de Madrid, fueron 137, sólo por detrás de la región cántabra y Navarra (138). En términos absolutos, Madrid fue la segunda (7.018), por detrás de Andalucía (7.449).

Y es muy probable que los números estén relacionados con la bajada de precios, sobre todo de la vivienda usada. Un informe de Idealista.com referente al primer trimestre de 2010 refiere un descenso del 0,9% en el precio del metro cuadrado en el país, dejándolo en una media de 2.387 euros. En lo referente a la Comunidad de Madrid, el precio de la vivienda usada cayó entre enero y marzo un 0,7%. Se piden 3.848 euros/m², lo mismo que en el mismo periodo de 2005. Si en la capital, la caída acumulada desde el primer trimestre de 2007 es del 10,8%, desde los 4.315 euros/m², el informe también matiza que la bajada se suaviza e incluso en algunos distritos, como Vicálvaro, Chamberí o Barajas, la tendencia se ha invertido y el precio del m² ya ha subido en 2010.

Fuera de Madrid capital, los municipios de la región aminoraron la caída de sus precios en el primer trimestre, con una bajada media del 0,8%. El precio del metro cuadrado se situó en 3.282 euros. Por el contrario, San Fernando de Henares, con una subida del 1,3%, figura en el grupo de nueve localidades que mantuvieron sus precios en positivo, junto a Torrelodones (1,7%), Tres Cantos (1,4%), Brunete (1,4%), Arroyomolinos (1,3%), Humanes de Madrid (1%), Las Rozas (0,5%), San Lorenzo del Escorial (0,3%) y Majadahonda (0,1%). Mientras el precio máximo por metro cuadrado se sigue pagando en La Moraleja (5.187 euros/m²) y el más económico está en San Martín de la Vega (1.721 euros/m²).

El PRECIO DEL ALQUILER, A LA BAJA, AUNQUE MENOS
Respecto al alquiler, Fotocasa.es publicó otro informe en el que concluía un descenso medio del precio en España, entre enero y marzo de 2010, del 1,4%, situándose en los 8,42 euros/m² al mes. La caída se prolonga así nueve meses consecutivos, aunque se ha ralentizado, pues en los últimos meses de 2009 fue de un 3,3%.

Por comunidades autónomas, Murcia es donde el descenso ha sido mayor, con una variación trimestral del 2,6% y un precio medio de 5,16 euros/m²/mes. En Asturias incluso ha subido y el País Vasco y Extremadura siguen siendo la comunidad más cara y la más barata, respectivamente, para alquilar (11,24 y 5,16 euros/m²/mes). Madrid registró un descenso del 2,1% trimestral, donde la media del alquiler está en 10,83 euros/m²/mes.

Dentro de la región, los precios varían ampliamente. Mientras la capital sigue siendo, por detrás de Barcelona o San Sebastián, la quinta ciudad española donde las rentas son más caras, con 12,24 euros/m²/mes en marzo (descendió el precio un 1,9%). El informe de Fotocasa sitúa el precio del alquiler en Madrid capital un 54,3% más caro que en la media nacional. Baeza, de Jaén, está en el vértice opuesto. Allí alquilar una vivienda es posible por sólo 3,95 euros/m²/mes.

Fotocasa analizó 164 municipios de todo el país y en 101 bajó el precio del alquiler en el primer trimestre. En la Comunidad de Madrid, mientras Paracuellos de Jarama registró un descenso del 7%, otros como El Molar o Boadilla del Monte se incrementaron un 17,5% y un 6,4%, respectivamente.

A todo lo anterior hay que añadir datos del INE referentes a enero, que reflejan que el Banco de España concedió 3,1% más créditos, mientras las inmobiliarias registraron caídas en las transacciones de un 5,1%. A la luz de todos estos datos, ensanfernandodehenares.es se ha puesto en contacto con varias empresas inmobiliarias para extrapolar la información al municipio.

LA SITUACIÓN EN SAN FERNANDO DE HENARES
A la luz de todos estos datos, y restringiéndonos al municipio, ensanfernandodehenares.es ha querido conocer la percepción de los profesionales que trabajan en el mercado inmobiliario local. José Manuel Laosa, gerente de la Inmobiliaria Millenium, valora y analiza los números: “Evidentemente, son positivos después de unos años con solo datos negativos. Esto es debido a que en estos años pasados hemos tenido un clima de pesimismo total y de una falta de confianza absoluta en todo lo que era comprar vivienda. Ahora, con las noticias de que en Europa las cosas empiezan a funcionar un poco, la gente empieza a creer que con solo la sinergia de estos países empezaremos a funcionar un poco y hay un poco más de confianza”.

Por su parte, Hogarland, otra de las empresas consolidadas del sector en el municipio, se restringe a las transacciones en el mercado de la vivienda usada en San Fernando. “En general estamos de acuerdo. A partir del último trimestre de 2009 se han incrementado el número de solicitudes de compra en el sector de segunda mano”, comenta su gerente, Regino Gómez.

Es difícil concretar –los profesionales del sector inmobiliario son muy celosos de sus cifras– el número concreto de ventas realizadas en lo que va de año. Laosa confirma el incremento, aunque matiza: “ese dato me lo guardo, pero es bastante alentador empezar el año 2010 con las cifras que hemos empezado”. La respuesta de Gómez es similar: “En principio, en 2010 se ha notado otra alegría en la información y ventas de inmuebles de 2ª mano”, a lo que añade que “el número de ventas es top secret”.

Si, sobre San Fernando de Henares, el Idealista hablaba de un repunte de los precios de la vivienda de segunda mano del 1,3% entre enero y marzo, el gerente de Millenium no lo desmiente: “La bajada de precios ha llegado a su fin, que no es poco, pues hemos tenido bajadas en segunda mano de hasta el 50%”. En Hogarland piensan que los inmuebles que se venden son los que están “muy por debajo de su precio”. Y su gerente lo achaca a gente “que está muy apretada” en lo económico, porque “el propietario que puede aguantar, aguanta”.

Queremos saber, en esa horquilla entre los 1.721 euros/m² de San Martín de la Vega y los 5.187 euros/m² de La Moraleja, en qué precio se sitúa el metro cuadrado en San Fernando de Henares. Millenium matiza que “depende de las zonas”, pero que “está aproximadamente en 2.200 euros”. Hogarland lo refleja entre “2.300 y 2.500 euros/m²”.

Millenium y Hogarland también ofertan alquileres. Y en este aspecto, encontramos perspectivas divergentes entre nuestros interlocutores. Mientras Laosa habla de una “bajada considerable del precio”, Regino Gómez matiza que “en 2010 ha experimentado una subida frente a 2009”. Para Hogarland “se ha pasado de alquileres de 500-550 euros a 700-750-800 euros” y “hay más demanda y mucha menos oferta. El demandante sigue buscando el alquiler de 500-550 euros”. Esto último, no obstante, es compatible con la opinión de Millenium: “Ahora es más rentable comprar que alquilar”.

Para concluir, Laosa reflexiona sobre el sector, muy criticado y vapuleado con la crisis: “Ahora el mercado inmobiliario está bastante saneado, pero hubo una época, no hace mucho tiempo, que cualquiera montaba un chiringuito con una mesa y dos sillas y ya se consideraba un agente inmobiliario, sin ningún tipo de preparación ni ganas de aprender a hacer las cosas bien. (Esas personas) estaban en cualquiera de las inmobiliarias punteras del pueblo, a los meses se iban de ella sin decir siquiera adiós y te enterabas que habían montado un puesto de venta de pisos. Afortunadamente para los clientes, casi todo ese tipo de gente ha desaparecido, quedando algún resquicio que el tiempo se encargará de poner en su sitio. Por lo demás, creo y espero que este mercado sea cada día más profesional y que los clientes vean en las agencias inmobiliarias a una empresa seria que les puede ayudar en la compra-venta de sus viviendas, como ocurre en los países más civilizados de todo el mundo, donde a las personas no se les pasa por la cabeza, a la hora de vender o comprar su vivienda, no recurrir a su agente inmobiliario por todo el trabajo que les pueden evitar”.